Extinción de condominioQuedarte con la casa o venderlaen Madrid y en toda España
Tener una casa a medias funciona mientras todos estáis de acuerdo. Cuando uno quiere vender y otro no, o uno vive en ella y los demás pagan, hay que ponerle fin, y nadie está obligado a seguir siendo dueño a medias. Te explico cómo quedarte la casa pagando a los demás, cómo venderla aunque alguien se niegue y cuánto cuesta cada camino.
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Intento siempre la primera. La tercera existe para que nadie pueda bloquear la salida.
Acuerdo ante notario
Si todos firmáis
Uno se queda la casa y paga a los demás, o la vendéis entera a un tercero y os repartís el precio. Es lo más rápido y lo más barato.
Vender tu parte
Si alguien quiere comprarla
Puedes venderla a quien quieras, pero si es alguien de fuera, los otros dueños pueden quedársela pagando lo mismo en nueve días.
División en el juzgado
Si no hay acuerdo
El juez pone fin a la copropiedad y, si la casa no se puede dividir, ordena venderla en subasta y repartir el dinero.
Lo que te preocupa
Respuestas, una por una
Contado sin tecnicismos, con las reglas generales, que son las de Madrid. Los impuestos dependen en parte de cada comunidad autónoma.
Quiero quedarme la casa y pagar a los demásLa extinción de condominio ante notario.
Si estáis de acuerdo, se firma ante notario: uno se queda la casa entera y paga a los demás su parte en dinero. Tienen que firmar todos los dueños.
El precio lo pactáis vosotros, pero conviene que responda a lo que vale cada parte: el impuesto se calcula como mínimo sobre el valor de referencia del Catastro y, si el que sale cobra más de lo que vale su parte, la diferencia puede tributar como donación. Lo sensato es partir de una tasación.
Si hay hipoteca, interviene también el banco, que tiene que aceptar que el que sale deje de responder.
Si a uno de los dos le dieron el uso de la casa en un divorcio, para adjudicarla o venderla hace falta el acuerdo de ambos o el permiso del juez.
Si hay varias casas en común, se pueden hacer lotes lo más parecidos posible y compensar la diferencia en dinero.
Hecho así, tributa mucho menos que una compraventa: lo explico abajo, en impuestos y gastos.
Los demás no quieren vender, o no quieren que me la quedeNadie está obligado a seguir siendo dueño a medias.
Cualquiera de los dueños, aunque tenga una parte pequeña, puede pedir en cualquier momento que se acabe la copropiedad, y esa acción no prescribe.
Si no hay acuerdo, decide el juez. Si la casa no se puede dividir, y un piso casi nunca se puede, se vende entera en subasta pública y el dinero se reparte según la parte de cada uno.
Lo que el juez no puede hacer es obligar a uno a venderte su parte, ni obligarte a comprar la suya, si no estáis todos de acuerdo.
En la subasta puede pujar cualquiera, también los propios dueños. Pero nadie controla el precio, y por eso muchas veces basta con plantearla en serio para llegar a un acuerdo.
Antes de demandar hay que intentar negociar. Un burofax con una propuesta clara sirve para eso y, si el otro no acepta ni propone nada y luego se rinde en el juicio, puede acabar pagando las costas.
Desde 2024 este juicio es siempre un juicio verbal, valga lo que valga la casa, y hace falta abogado y procurador.
Casi lo único que lo impide es haber pactado no dividir, como mucho por diez años, aunque el pacto se puede renovar.
Hemos heredado una casa entre hermanosPrimero la herencia; después, la casa en común.
Mientras la herencia no se reparte, la casa no es todavía una casa en común normal: primero hay que repartir la herencia, con acuerdo, con un contador-partidor o en el juzgado. Lo explico en hermanos sin acuerdo.
Si en el reparto la casa se queda a nombre de todos, a partes, ya es una casa en común, y se aplica todo lo de esta página.
Si una parte de la casa es de otras personas y la otra está en una herencia sin repartir, esos otros dueños pueden pedir la división igualmente.
Tengo un piso a medias con mi exSeparación de bienes, pareja de hecho o gananciales: cada caso va por su camino.
Si estabais casados en gananciales, la casa no se divide así: primero hay que repartir los gananciales, como explico en liquidación de gananciales. Si en ese reparto la casa queda a nombre de los dos, ya es una casa en común como cualquier otra.
Si estabais casados en separación de bienes o erais pareja de hecho, el piso comprado a medias se divide como cualquier casa en común: con acuerdo ante notario o, si no, en el juzgado.
Si uno puso más dinero en la compra, puede recuperar la diferencia. En una pareja de hecho, la Audiencia de Madrid ha dicho que el plazo para reclamarlo empieza cuando se rompe la convivencia.
Si uno pagó solo la hipoteca común, puede reclamar al otro su parte: pagar no es regalar. Si estabais casados en separación de bienes, el otro puede pedir a su vez una compensación por el trabajo en casa.
Si el juez dio el uso de la casa a uno de los dos por los hijos, se puede dividir y vender igualmente, pero quien compre tiene que respetar ese uso mientras dure. Por eso conviene negociar, o esperar a que termine.
Uno vive en la casa y los demás noUsarla, sí; quedársela para él solo sin acuerdo, no.
Cada dueño puede usar la casa, pero sin impedir que la usen los demás.
Si uno se la queda para él solo y deja fuera a los demás sin su acuerdo, se le puede pedir que la deje a disposición de todos con un desahucio por precario. Si solo la usa de vez en cuando sin impedir el acceso a nadie, no.
Si no se puede vivir a la vez, el juez puede fijar turnos de uso: el Tribunal Supremo los considera una fórmula justa.
Reclamarle un alquiler por el tiempo pasado no es automático: si los demás lo consintieron, normalmente no se paga. Lo prudente es pedirle por escrito, cuanto antes, que deje la casa o que pague.
Si la alquila a otros, las rentas se reparten según la parte de cada uno.
Pedir la división es lo que de verdad lo resuelve.
¿Y la hipoteca y los gastos?Quién paga mientras tanto, y qué pinta el banco.
Mientras la casa sea de varios, los gastos se pagan según la parte de cada uno. La comunidad la pagan los dueños aunque solo uno viva en el piso, salvo que un juez, por ejemplo en el divorcio, haya dicho otra cosa; la luz, el agua y el gas, quien vive en él.
Si uno paga más de lo que le toca, puede reclamar a los demás su parte. En general tiene cinco años para hacerlo.
Quien no quiera pagar los gastos de conservación solo se libra renunciando a su parte de la casa.
Si la hipoteca la firmasteis los dos, normalmente el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera, y el que paga de más reclama al otro su parte.
Si uno se queda la casa, el otro solo deja de deber al banco si el banco lo acepta: lo que pactéis entre vosotros no le obliga. Hay que negociarlo con el banco antes de firmar.
Quiero vender solo mi parteSe puede, pero los demás tienen preferencia durante nueve días.
Tu parte es tuya: puedes venderla, donarla o hipotecarla sin permiso de los demás. Quien la compre pasa a ser dueño en tu lugar.
Pero si la vendes a alguien de fuera, cualquiera de los otros dueños puede quedarse con la compra pagando lo mismo que pagó el comprador. Es el retracto de comuneros.
El plazo para hacerlo es muy corto: nueve días desde que la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad, o desde antes si ya la conocían con todos sus detalles. Si no se inscribe, desde que se enteran. La ley no obliga a avisarles.
En la práctica, una parte de una casa es difícil de vender, porque quien la compra entra en una casa compartida con otros. Por eso casi siempre compensa más la extinción o la venta de la casa entera.
¿Qué impuestos y gastos tiene?Mucho menos que una compraventa, si se hace bien.
Si la casa no se puede dividir y se la queda uno solo pagando a los demás en dinero, no se paga el impuesto de transmisiones, sino el de actos jurídicos documentados, que es mucho más bajo. Y solo sobre el valor de la parte que adquieres, no sobre toda la casa.
Asumir la parte de hipoteca del otro cuenta como pagarle en dinero.
Si os la quedáis dos o más, o si sale uno y los demás seguís en común, se paga el impuesto de transmisiones. Y si compras las partes una a una, cada compra lo paga salvo la última, la que te deja la casa entera.
La plusvalía municipal no se paga en una extinción que cumpla esos requisitos.
En la renta, quien se queda la casa no tiene ganancia por la parte que ya era suya, que conserva su fecha y su valor. Quien sale y cobra puede tener una ganancia o una pérdida.
Si repartís la casa al liquidar los gananciales en un divorcio, ese reparto está exento del impuesto de transmisiones en la medida en que cada uno reciba lo que le corresponde.
Además, el notario y el registro, que cobran según tarifas oficiales.
¿Queréis cerrar la copropiedad con acuerdo?
Cuéntame quiénes sois, qué casa es y si hay hipoteca. Te digo cómo hacerlo pagando lo menos posible en impuestos y cuánto cuesta.
Nadie está obligado a seguir siendo dueño a medias.
Lo dice el Código Civil desde 1889 y lo repite el Tribunal Supremo: cualquiera de los dueños puede pedir en cualquier momento que se acabe la copropiedad. Lo que importa es cómo hacerlo, porque en una subasta nadie controla el precio.
Así deciden los tribunales
Cinco resoluciones recientes
Sobre hermanos que no quieren vender, divorcios con hijos, quien se queda la casa para él solo y parejas que pusieron distinto dinero.
Ningún hermano puede obligar a otro a venderle su parte
SAP MA 3377/2026Subasta
El casoSiete hermanos heredaron de sus padres una vivienda. Uno de ellos, con una séptima parte, no contestó a una oferta de compra y no quería vender su parte a los demás. El juzgado permitió que los otros seis se la compraran por un precio fijado.
La reglaLa Audiencia de Málaga lo corrigió: «sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos». La salida fue vender la vivienda en subasta pública y repartir el precio.
Si te piden por burofax acabar con la copropiedad y no das ninguna salida, puedes acabar pagando las costas
SAP M 2210/2026Costas
El casoCuatro de los dueños de una vivienda pidieron por burofax a las otras dos vender o buscar otra salida. Ellas no aceptaron ni propusieron nada, y cuando las demandaron aceptaron la demanda sin oponerse.
La reglaLa Audiencia de Madrid confirmó que pagaran las costas y aclaró que no hacía falta proponer un precio: «Lo único trascendente radica en que expresó con claridad la voluntad de extinguir el condominio».
Ver 3 resoluciones másMostrar menos
Divorciados: la casa se puede vender aunque el ex viva en ella con el hijo
SAP SE 46/2026Se vende con el uso
El casoTras el divorcio, la madre tenía el uso de la vivienda común porque tenía la custodia del hijo, entonces menor. El padre pidió la división y la venta. Ella no contestó a la demanda y, al recurrir, alegó que tenía el uso de la vivienda.
La reglaLa Audiencia de Sevilla mantuvo la división y la subasta, pero el uso sigue frente a quien compre: los hijos quedan protegidos «reconociendo la subsistencia del derecho de uso pese a la división».
El dueño que se queda la casa para él solo puede tener que dejarla
SAP A 317/2026Desalojo
El casoUna mujer, dueña de la mitad de una vivienda, vivía en ella sin el consentimiento de los otros dos dueños, que habían heredado la otra mitad. Ellos pidieron el desahucio en beneficio de todos.
La reglaLa Audiencia de Alicante lo confirmó: «ningún comunero puede atribuirse el uso exclusivo de un bien común sin consentimiento del resto. Si lo hace excluyendo a los demás es sin título y su posesión se considera precario».
Pareja de hecho: quien puso más dinero en la compra lo recupera
SAP M 11181/2026Recupera lo aportado
El casoUna pareja no casada compró una vivienda al 50 %, pero ella aportó mucho más dinero que él al pagarla. Tras la ruptura reclamó la diferencia, y él alegó que había pasado demasiado tiempo.
La reglaLa Audiencia de Madrid le dio la razón: lo aportado de más se devuelve, y el plazo para reclamarlo «debe computarse desde que cesa dicha convivencia».
Resoluciones reales que he revisado y resumido. No sustituyen el análisis de tu caso.
Preguntas
Lo que más me preguntan sobre la extinción de condominio
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
Tiene tres partes: el notario y el registro, que cobran según tarifas oficiales; el impuesto de actos jurídicos documentados, que se paga solo sobre el valor de la parte que adquieres y cuyo tipo fija cada comunidad; y mis honorarios, si me encargas el acuerdo. Si hay que ir a juicio, se suman el procurador y el procedimiento. Te lo calculo por escrito antes de empezar.
¿Me pueden obligar a vender mi parte?
A venderla a los demás, no, si no estás de acuerdo. Pero cualquiera de los dueños puede pedir al juez que se acabe la copropiedad, y si la casa no se puede dividir, se vende entera en subasta y te llevas tu parte del precio.
¿La extinción de condominio paga impuestos?
Si la casa no se puede dividir y se la queda uno solo pagando a los demás en dinero o asumiendo su parte de hipoteca, paga actos jurídicos documentados, no transmisiones, y solo sobre la parte que adquiere. La plusvalía municipal, en ese caso, no se paga. Quien cobra puede tener que declarar una ganancia en la renta.
¿Qué diferencia hay entre extinción de condominio y comprar la mitad?
La extinción pone fin a la copropiedad para todos de una vez y, si se cumplen los requisitos, tributa por actos jurídicos documentados. Comprar partes sueltas mientras otros siguen siendo dueños es una compraventa y paga el impuesto de transmisiones, que es más caro. Solo se libra la compra que deja la casa entera en manos de uno.
Mi ex vive en la casa con los niños: ¿se puede vender?
Se puede pedir la división y la venta, pero quien compre tendrá que respetar el uso mientras dure, y eso hace la casa mucho más difícil de vender. Suele convenir negociar, o esperar a que termine el uso.
¿Cuánto tarda una división de la cosa común en el juzgado?
Depende mucho del juzgado. Primero hay que intentar negociar; después viene el juicio y, con la sentencia, la subasta. Con acuerdo ante notario es cuestión de preparar la escritura. Te doy una estimación cuando conozca tu caso.
¿Prescribe la acción para pedir la división?
No. Se puede pedir en cualquier momento, aunque la situación dure décadas. Eso sí, ganada la sentencia, conviene pedir la venta cuanto antes.
Mi hermano y yo heredamos un piso: ¿es una extinción de condominio?
Depende de si la herencia ya está repartida. Si no lo está, primero hay que repartirla. Si en el reparto el piso quedó a nombre de los dos, sí: ya es una casa en común y se divide con una extinción de condominio.
Cuéntame tu caso
¿Tienes una casa a medias y no sabéis cómo salir?
Cuéntame qué casa es, quiénes sois los dueños y qué quiere cada uno. Te digo el camino más barato y te envío un presupuesto por escrito, gratis y sin compromiso.
Soy Saúl Rosell y esta es mi web. Si me das permiso, uso cookies de Google, Microsoft y Meta: de analítica, para saber qué páginas se leen, y de publicidad, para saber si llegas desde un anuncio y si después me contactas. Si no, solo uso lo necesario para que la web funcione, como recordar lo que elijas aquí. Puedes cambiar de opinión cuando quieras. Más información en la política de cookies.